在消費回暖疊加產(chǎn)能增加影響下，今年以來，北京倉儲物流市場租賃活力穩(wěn)步增強。

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據(jù)了解，北京從去年開始倉儲物流供地明顯增加，緩解了此前供不應求的態(tài)勢，為有升級需求的租戶提供了更多選擇。

業(yè)內人士指出，北京以其重要的消費市場和戰(zhàn)略地位將持續(xù)吸引企業(yè)入駐。此外，以汽車、醫(yī)藥等先進制造業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將推動高標倉需求不斷增長。未來，供不應求仍是北京倉儲物流市場的主基調。

需求復蘇促成交活躍

根據(jù)市場機構世邦魏理仕的統(tǒng)計，今年一季度，北京倉儲物流市場錄得多筆產(chǎn)業(yè)相關大面積成交，市場整體空置率環(huán)比回落0.8個百分點至15.6%。

與此同時，一季度租金漲幅環(huán)比持穩(wěn)，平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米56.9元，其中順義空港、大興京南及通州等傳統(tǒng)核心子市場漲幅仍舊保持領先。

“消費、餐飲類的倉儲物流需求最先復蘇?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人李虹表示。據(jù)她介紹，餐飲類需求在今年疫情因素消除后快速恢復，帶動了冷鏈和生鮮需求上升。

此外，據(jù)李虹介紹，疫情三年，重奢類品牌的倉儲物流需求增長明顯，原因與奢侈品巨頭積極布局中國、拉低中國與海外價差有關?！胺从车絺}儲物流市場上，我們去年幫愛馬仕在北京又重開了一個倉儲物流中心。目前我們手頭在幫一個高奢珠寶品牌尋找新增的location（地點）?！?/p>

值得注意的是，隨著經(jīng)濟的恢復，今年以來，北京倉儲物流市場錄得多筆產(chǎn)業(yè)相關大面積成交，涉及汽配、醫(yī)藥、其他制造業(yè)等。李虹指出：“隨著大健康行業(yè)的深入發(fā)展，整個醫(yī)藥物流板塊需求從去年底表現(xiàn)出強勁的增長勢頭?！?/p>

供不應求仍是主基調

根據(jù)2020年發(fā)布的《北京物流專項規(guī)劃》，北京市將著力打造“大型綜合物流園區(qū)（物流基地）+物流中心+配送中心”+“末端網(wǎng)點”的“3+1”城市物流節(jié)點網(wǎng)絡體系。

據(jù)了解，北京現(xiàn)有物流基地共四個，分別是：順義空港物流基地+天竺綜合保稅區(qū)、通州馬駒橋物流基地、大興京南物流基地、平谷馬坊物流基地。未來三年北京90%的高標倉新增供應將集中在這四大基地。

據(jù)世邦魏理仕的估算，2023~2025年，北京預計將共有約69萬平方米的新項目交付，整體供應水平將較此前三年（2020~2022年）減少30%。

從子市場分布來看，據(jù)李虹介紹，平谷是北京近兩年倉儲物流比較熱門的區(qū)域?！坝绕涫且患径?，區(qū)域內有三塊物流用地出讓，總出讓面積已經(jīng)超過2022年全年?！?/p>

作為新興區(qū)域，平谷已經(jīng)吸引了各方關注。李虹解釋道：“現(xiàn)在在北京市場，一手的、完整50年產(chǎn)權的物流用地非常稀缺，對于投資方而言是很好的投資標的；對于開發(fā)商而言，平谷屬于北京行政區(qū)范圍內，與環(huán)京的物流用地相比有很大的吸引力；對于租戶而言，平谷目前的租金水平與環(huán)京市場相比并不算高，且可以縮短物流配送成本，性價比高?！?/p>

除了平谷外，北京大興機場、大興空港等區(qū)域都會是慢慢崛起的新興區(qū)域，李虹表示：“北京未來倉儲物流市場會呈現(xiàn)多點開花的局面。”

在需求側，北京以其重要的消費市場和戰(zhàn)略地位將持續(xù)吸引電商和第三方物流企業(yè)進駐擴張。此外，近年來加速發(fā)展的汽車、醫(yī)藥等先進制造業(yè)有望成為高標倉需求的新增長點。

世邦魏理仕認為，供不應求仍將是北京物流倉儲市場的基調，并將推動高標倉租金以每年2%~4%的增速穩(wěn)步上漲。以今年一季度密云入市的高標倉項目為例，該項目的交付帶來了6.9萬平方米的新增面積。李虹透露：“從入市的那一刻起，它的出租率就已經(jīng)達到了70%左右，現(xiàn)在只剩下2萬平方米左右待租面積?！?/p>

據(jù)她介紹，未來六個月，北京順義及大興京南等子市場將迎來合計18.8萬平方米的新增供應，充沛的新增供應將有效緩解全市長期供應不足的市場狀態(tài)。

北京倉儲物流用地供應增加后，為有升級需求的租戶提供了更多選擇。以北京平谷子市場和環(huán)京的廊坊市場作比較，據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，雙方最好的區(qū)域價差也只在10%到15%之間。

與此同時，從去年開始，北京的物流用地供應明顯增加后，為環(huán)京市場的去化帶來一定壓力，廊坊市場去年曾一度達到60%的空置率。不過，據(jù)李虹介紹：“一些組織管理能力比較強的開發(fā)商，其實只用了不到一年時間，就把新、老項目做得非常好了?！?/p>

根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，截至今年一季度，廊坊連續(xù)第八個季度供應放量，一季度于廣陽入市14.5萬平方米的高標倉儲項目。同時，成交租賃不再局限于第三方物流，而開始向多元化發(fā)展，除了66%新租面積來自于第三方物流外，34%來自工業(yè)制造業(yè)。一季度凈吸納量錄得4.1萬平方米，除來自于近京的廊坊經(jīng)開區(qū)子市場外，安次及固安子市場亦有表現(xiàn)。

而天津市場新增需求則仍處低迷，今年一季度天津薊州竣工第一個高標倉儲項目，帶來16.5萬平方米的新增供應。受環(huán)京供應持續(xù)增加影響，以成本為導向的搬遷活動成為近期天津租賃成交主力，主要體現(xiàn)在消費品及第三方物流上，兩者各占據(jù)新租總面積的40%。

據(jù)世邦魏理仕預計，未來六個月，將有83.2萬及84.6萬平方米的新增供應分別交付在廊坊及天津市場，租戶議價能力依然較高。李虹認為，激烈的競爭環(huán)境將倒逼開發(fā)商提升招商和運營能力，來滿足投資人對其出租率和現(xiàn)金流的要求。

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